Blok zincirin ilk ortaya çıktığı günlerden beri, bu teknolojinin uygulama alanları hayal edildiğinde akla ilk olarak genelde gayrimenkullerin token haline getirilmesi geliyordu. Üzerine bir hayli kafa yorulmuş olsa da fiziki varlıkların blok zincir üzerinde bir dijital varlığa dönüştürülmesi konusu beklentilerin gerisinde kaldı.

Hep söylediğimiz gibi, blok zincir benzeri bir teknolojinin başarılı olmasının yolu, en başta ön koşul olarak uygulanacak alanın dijitalleşmiş olmasından geçiyor. İşte bu nedenle son 30 yılda dijitalleşme evrimini tamamlayan finans sektörü blok zincirin en olgun uygulama alanı haline gelirken, gayrimenkul sektörü fiziki varlıkların dijital varlığa dönüştürülmesi aşamasında takıldı kaldı.

Geçtiğimiz hafta medyaya düşen, ABD'de bir evin NFT olarak Ethereum üzerinde satılması haberi, nihayet bu alanda ekilen tohumların yavaş yavaş uç vermeye başladığının bir göstergesi olabilir. Gelin gerçekleşen bu işlemin detayını, taraflarını ve sistemin işleyişini birlikte gözden geçirelim.

Neydi işlem?

Olay kısaca, South Carolina'da bulunan iki katlı bir banliyö evinin limited şirket (LLC) haline getirilip, bu şirketin sahipliğinin NFT'ye dönüştürülerek kripto para ile satılması olarak özetlenebilir. Roofstock ve Origin Protocol ortaklığında gerçekleştirilen işlemde, alıcının NFT rehini karşılığı USDC Homes tarafından kredilendirilmesi ise bir diğer ilginç nokta olarak dikkat çekmekte.

Olayın baş kahramanı, 2015 yılında kurulmuş ve gayrimenkul yatırımlarında teknolojinin gücünü kullanarak yeni alanlar açmayı hedefleyen Roofstock isimli kuruluş. Özellikle tek ailenin oturduğu (İngilizcede Single Family Rental) ev tiplerinde uzmanlaşmış bir platform bu. Kurduğu pazar yeri aracılığıyla bugüne kadar yaklaşık 5 milyar dolarlık gayrimenkul alım-satım işlemine aracılık eden şirket, bu yıl Mart ayında 1,9 milyar dolar değerleme üzerinden tam 240 milyon dolar yatırım almış. Son olarak da blok zincir teknolojisini kullanarak faaliyet alanını genişletmek amacıyla roofstockonchain adında bir pazar yeri kurmuş.

Olayın diğer kahramanı Origin Protocol ise NFT'ler ile DeFi'yi bir araya getirmeyi hedefleyen bir Web3 girişimi. Kurdukları Origin Story adlı platformda fiziki ya da dijital varlıkların hızlı bir şekilde NFT haline getirilmesi ve satışa sunulması hizmeti veriyorlar. Platform şu ana kadar 11 milyon dolar satış yapan 3LAU adlı müzisyenin koleksiyonu başta olmak üzere dört projeye aracılık etmiş. Bu işlem öncesi pazar yerinin kurulması ve LLC'lerin dijitalleştirilmesi konularında da Roofstock'a yardımcı olmuş.

İşlemin detaylarına bakacak olursak Roofstock, satmakta olduğu her bir evin tapusunu ABD'nin kripto varlık alanında en ileri kanuni altyapıya sahip eyaletlerinden biri Wyoming'de kurulu ayrı bir LLC olarak kaydettiriyor. Daha sonrasında yine Wyoming'de bu LLC'nin sahipliğini bir NFT (ERC-721 standardı ile) haline dönüştürerek Ethereum blok zinciri üzerine kaydettiriyor.

Ne gibi avantajları var bunun? Temel olarak, NFT'nin rahatça alınıp satılabilir olması evin sahipliğinin de aynı şekilde hızlı bir şekilde el değiştirmesine olanak veriyor. Bir başka deyişle, tapuda ev alım satımının getirdiği bürokrasi nedeniyle ortaya çıkan masraflar ile emek ve zaman kayıplarının önüne geçilmiş oluyor.

Roofstock, burada evi satışa hazırlamak (gerekli dokümanları bir araya getirmek, evin kullanılabilir halde ve borçsuz olduğunu kontrol etmek gibi) ve satış sonrası bir yıl boyunca evin yönetimini gerçekleştirmek hizmetlerinin karşılığı olarak satış rakamının yüzde 3'ü kadar bir bedel alıyor.

Toplam 175.000 USDC ödenen evin satış işlemi USDC Homes isimli Ethereum üzerindeki NFT'leştirilmiş gayrimenkullerin finansmanı üzerine kurulu bir girişim tarafından finanse edilmiş. Alıcının finansal gücünü önceden incelemeye tabi tutan girişim, uygun alıcılara gayrimenkul değerinin yüzde 80'ine kadar iki yıl vadeli bir kredi sağlayabiliyor. Yukarıdaki işlemin henüz ilk ve tek projeleri olduğunu da belirtelim.

Sorular, sorular

İşlemi incelediğinizde, aslında gayrimenkullerin token haline getirilmesi konusunun neden yavaş geliştiği konusunda fikir sahibi olabiliyorsunuz. Zira, tokenleştirmede en kritik konu olan fiziki varlığın dijital hale dönüştürülmesinde hâlâ alınacak çok yol var.

Örneğin, blok zincirin aracıların etkisini en aza indireceğini söylesek de, örnekte de gördüğünüz gibi arada hâlâ pek çok aracı var. Aracılar söz konusu olduğunda ise fiziki dünyanın gerektirdiği kısıtların pek çoğunun azalarak da olsa dijital dünyaya taşındığını görüyorsunuz.

Mülkün sahipliği her ne kadar NFT haline getirilmiş olsa da, burada kripto dünyasının getirdiği anonimlik henüz söz konusu değil. Roofstock üzerinden işlem yapabilmek için (alım ya da satım) KYC (müşterini-tanı prosedürü) yaptırmak zorunlu, bu da zaman alan bir süreç. KYC işlemi sonrası platforma üye olanlara değiştirilemez token (Soulbound token kısaca SBT) veriliyor. Eğer Roofstock tarafından verilen SBT sahibi değilseniz, NFT'yi almak ya da satmanız mümkün değil.

Bu durum, potansiyel pazarı azaltsa da belli durumlarda işe yarayabiliyor. Örneğin, NFT'nin çaldırılması durumunda, Roofstock, evin sahibi olan SBT sahibine yeni bir NFT verebiliyor, böylece dijital dünyada yaşanan önemli bir sorunun önüne geçilmiş oluyor. Çalınmanın önüne geçmek için anonimlikten tamamen feragat etmek, kripto dünyası için ideal bir çözüm mü? Hayır, ama daha pratik ve ihtiyacı karşılayan başka bir yol bulunana dek bu geçici çözüm ile idare edilmesi gerekiyor.

Sonuç

Üç odalı iki katlı bir evin sahipliğinin NFT haline getirilmesi, kripto ile satışı ve satışın yine USDC üzerinden kredilendirilmesi, fiziki varlıkların dijital varlığa çevrilmesi konusunda önemli kilometre taşlarından biri. Kullanılan aracıların getirdiği bürokrasi düşünüldüğünde daha hâlâ alınacak bir hayli yol olduğu görülüyor. Yine de bu satış işlemini, teoriyi pratiğe dökme ve süreci daha da iyileştirme anlamında verdiği ipuçları nedeniyle önemli bir deney olarak görmek mümkün.

NFT'lerin geniş kesimlerce adaptasyonu öyle bir günde olmayacak, üstelik geçilecek yol üzerinde pek çok engel ve çukur bulunmakta. Ağır aksak da olsa bu yolda ilerleme sağlandığını görmek oldukça ilham verici.